Informationen Mietrecht Kassel

Kaution

Die Kaution oder auch Mietsicherheit ist im Wesentlichen in § 551 BGB geregelt. Grundsätzlich darf die Kaution maximal die dreifache Monatskaltmiete betragen. Soweit die Sicherheit als Geldsumme zu erbringen ist, darf der Mieter diese in drei Raten leisten, wobei die 1. Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und weitere Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzinszahlungen (also üblicherweise mit der Monatsmiete zum jeweils 3. Werktag eines Monats).

Eine zum Nachteil des Mieters von dieser Regelung abweichende vertragliche Vereinbarung ist unwirksam; § 551 Abs. 4 BGB.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die getrennte Anlage der Kaution bezeichnet man auch als “insolvenzfest”, da im Falle der Insolvenz des Vermieters die Kaution nicht verloren ist.

Tipp: Der Mieter kann den Nachweis der insolvenzfesten Anlage der Kaution vom Vermieter fordern. Erbringt dieser den Nachweis nicht, so ist der Mieter berechtigt, bis zum Nachweis der insolvenzfesten Anlage sämtliche Mietzinszahlungen einzubehalten (⇒Zurückbehaltungsrecht), bis die gesamte Kaution an ihn zurückgeflossen ist.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, über die Kaution abzurechnen und zu Gunsten des Mieters verbleibende Beträge an diesen auszukehren.

Tipp: Auch bei erfolgender Abrechnung ist der Vermieter jedoch in manchen Fällen berechtigt, einen Teil der Kaution bis zur Erteilung der letzten ausstehenden Betriebskostenabrechnung einzubehalten.

(siehe auch ⇒Neuer Eigentümer, Käufer)

Kündigung, außerordentliche fristlose

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist für beide Parteien dann möglich, wenn Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Die Parteien benötigen also jeweils einen wichtigen Grund. Das Gesetz formuliert es wie folgt:

“Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“

(§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Das Gesetz listet sowohl für Mieter als auch für Vermieter beispielhaft einige solcher Gründe auf:

Für den Mieter:

• wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB

• wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; § 569 Abs. 2 BGB

Für den Vermieter:

• wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt; § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB

• wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist, wobei damit grundsätzlich ein Betrag gemeint ist, der die Miete für einen Monat übersteigt; §§ 543 Abs. 1 Nr. 3a), 569 Abs. 3 BGB

• wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht; § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB

• wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht; § 569 Abs. 2a BGB

• wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; § 569 Abs. 2 BGB

Zu beachten ist, dass die außerordentliche fristlose Kündigung dann zunächst eine ⇒Abmahnung voraussetzt, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, wobei das Gesetz die Rück-Ausnahme macht, dass Fristsetzung oder Abmahnung dann entbehrlich sind, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen; § 543 Abs. 3 BGB.

Mieterhöhung, Nebenkosten

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB, kann nach einer Betriebskostenabrechnung (⇒Nebenkosten/Betriebskosten) jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies bedeutet, dass beispielsweise der Vermieter im Rahmen der Abrechnung – soweit sie denn eine Nachzahlung des Mieters zum Ergebnis hatte – die Vorauszahlungen nach oben korrigieren kann. Waren z.B. 120 € vom Mieter nachzuzahlen, so dürften für das kommende Jahr jedenfalls 10 € Zuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen pro Monat angemessen sein.

Dabei handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung im engeren Sinne, auch wenn dies von Mietern üblicherweise so wahrgenommen wird. Tatsächlich soll hier nur dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter andernfalls dem Mieter einen zinslosen Kredit einräumen müsste, da er die Betriebskosten selbst verauslagt, der Mieter aber nicht ausreichend Vorauszahlungen leistet um die laufenden Betriebskosten vollständig zu decken.

Eine Verteidigungsmöglichkeit gegen eine solche “Erhöhung” besteht für den Mieter nur dann, wenn die Höhe der neu festgesetzten Betriebskosten nicht angemessen ist.

Tipp: Umgekehrt ist aber auch der Mieter berechtigt, im Falle einer Rückzahlung, die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform gegenüber dem Vermieter nach unten zu korrigieren. Hier gilt Vorgesagtes entsprechend. Es handelt sich also in diesem Fall nicht um eine Mietminderung und Verteidigungsmöglichkeiten bestehen in diesem Fall für den Vermieter nur, soweit die neu festgesetzten Vorauszahlungen durch den Mieter nicht angemessen sind.

Mietvertrag

Er regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei darf er sich jedoch nur im Rahmen des rechtlich Zulässigen bewegen. Die Regelungen in Mietverträgen sind in einer Vielzahl der Fälle so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die den für diese nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geltenden Restriktionen unterliegen. Die Rechtsprechung zu den verschiedenen, in Mietverträgen üblichen Klauseln ist breit gefächert und unterliegt einem ständigen Wandel. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der ”Klassiker” wie ⇒Schönheitsreparaturen, ⇒Kleinreparaturen, ⇒Kündigungsverzicht / -ausschluss, Vereinbarung über die ⇒Betriebskosten, uvm. Häufig kommt es dabei auf den exakten Wortlaut der Klausel an, sodass rechtliche Beratung hierzu dringend anzuraten ist. Dies gilt sowohl vor Verwendung eines Vertrags durch den Vermieter, als auch vor Unterschrift des Vertrags durch den Mieter.

Mängel

Die gesetzliche Definition des Mietmangels findet sich in § 536 BGB. Danach meint “Mangel”, dass die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist.

Beachte: Hervorzuheben ist dabei, dass damit tatsächlich nur Abweichungen des Ist-Zustands vom vertraglichen Soll-Zustand erfasst werden. Ein vertraglich vereinbarter Zustand schließt damit bereits das Vorhandensein eines Mangels aus.

Liegt ein Mangel im Rechtssinne vor, stehen dem Mieter je nach Dauer, Art und Umfang des Mangels sowie je nach Verhalten des Vermieters verschiedene Rechte zu.

Einerseits mindert sich die Miete automatisch (⇒Minderung), andererseits kann der Mieter von seinem ⇒Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, ⇒Schadensersatz und/oder ⇒Aufwendungsersatz verlangen und den Mieter auf Mangelbeseitigung oder auf Zahlung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung verklagen. Gegebenenfalls kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen (⇒Kündigung, ordentliche; ⇒Kündigung, außerordentliche fristlose).

Abweichende Vereinbarungen sind im Wohnraummietrecht unwirksam; § 536 Abs. 4 BGB.

Vorsicht: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm grundsätzlich weder Minderungsrechte noch ein Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen des Mangels zu; § 536b S.1 BGB.

Tipp: Anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme der Mietsache vorbehält; § 536b S.2 BGB.

Während der Mietzeit auftretende Mängel, hat der Mieter unverzüglich anzuzeigen; § 536c BGB.

Beachte: Auch wenn sich die Miete grundsätzlich in gleichem Umfang reduziert, wie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, kann der Mieter die Minderung natürlich nur beanspruchen, wenn der Vermieter die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung auch tatsächlich hatte. Dies bedeutet, dass er entweder den Mangel ohnehin kennen muss, oder aber dass der Mieter ihm Mitteilung über den Mangel gemacht hat.