Bereits im Jahr 2014 gab es in Deutschland über 41.000.000 Eigentumswohnungen. Wann immer ein Gebäude in zwei oder mehr Eigentumseinheiten aufgeteilt ist (mit entsprechender Eintragung im Grundbuch) und mindestens zwei oder mehr verschiedene Eigentümer vorhanden sind, greift dafür das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das WEG bietet ein recht komplexes Regelungssystem. Um einen kleinen Einblick zu gewähren, sei beispielhaft das System der Eigentums- und Nutzungsrechte im groben Überblick dargestellt. Das WEG unterscheidet zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Teile des Gebäudes (wie beispielsweise tragende Wände, gemeinschaftlich genutzte Heizung, Außenfenster, u.a.) stehen im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer (Gemeinschaftseigentum). Andere Teile des Gebäudes stehen im ausschließlichen Eigentum einzelner Eigentümer (beispielsweise häufig Bodenbeläge, Tapeten, nicht-tragende Wände, u.a.). Diese Teile nennen sich Sondereigentum. Wieder andere Teile des Gebäudes stehen zwar im Eigentum aller (Gemeinschaftseigentum), sind jedoch einzelnen Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung überlassen worden (beispielsweise der Garten oder Gartenteile, Terrassen, u.a.). An diesen Teilen besteht dann ein sogenanntes Sondernutzungsrecht.
Auch die begriffliche Differenzierung des Gesetzes ist feingliedrig. So nennt sich obiges „Sondereigentum“ beispielsweise dann „Teileigentum“, wenn es sich um eine Gewerbeeinheit handelt.
Hier finden Sie wichtige Begriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht leicht und verständlich erklärt. Navigieren Sie einfach durch die einzelnen Beiträge und stellen Sie bereits im Vorfeld die Weichen für eine erfolgreiche Konfliktlösung.
Bitte beachten Sie, dass die Bereitstellung der Informationen keine Rechtsberatung darstellt. Es kann daher keine Haftung für die Verwendung dieser Informationen in Ihrem Einzelfall übernommen werden. Um Rechtsnachteile zu vermeiden, wird daher dringend angeraten, für Rechtsfragen rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht an Rechtsanwalt Daniel Haas persönlich zu richten.
A
Anfechtungsfrist
Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, muss ein Beschluss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung (Anfechtungsfrist) mit der Anfechtungsklage angegriffen werden, da er andernfalls in ⇒Bestandskraft erwächst, soweit er lediglich rechtswidrig und nicht nichtig ist.
Aufteilungsplan
… bezeichnet die für die Grundbucheintragung nach § 7 Abs. 4 WEG erforderliche, von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im ⇒Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.
B
Beschluss/ Beschlussfassung
Der Beschluss ist das Ergebnis des Willensbildungsprozesses innerhalb der Eigentümergemeinschaft und wird zumeist innerhalb der ⇒Eigentümerversammlung aufgrund einer Abstimmung nach dem Mehrheitsprinzip gefasst. Abzugrenzen ist er von der sogenannten ⇒Vereinbarung. Im Wohnungseigentumsrecht wird zwischen einstimmigen Beschlüssen (⇒Beschluss, einstimmiger), allstimmigen Beschlüssen (⇒Beschluss, allstimmiger), Zitterbeschlüssen (⇒Beschluss, Zitterbeschluss), Negativbeschlüssen (⇒Beschluss, negativer), Nichtbeschlüssen (⇒Beschluss, Nichtbeschluss/Scheinbeschluss), Scheinbeschlüssen (⇒Beschluss, Nichtbeschluss/Scheinbeschluss), Umlaufbeschlüssen (⇒Beschluss, Umlauf), Zweitbeschlüssen (⇒Beschluss, Zweitbeschluss), Geschäftsordnungsbeschlüssen (⇒Beschluss, Geschäftsordnung) unterschieden.
Beschluss, allstimmiger
Ein allstimmiger Beschluss liegt dann vor, wenn sämtliche Miteigentümer ausnahmslos dem Beschlussantrag zugestimmt haben. Richtigerweise ist davon der einstimmige Beschluss (⇒Beschluss, einstimmiger) abzugrenzen. Die beiden Begriffe werden jedoch nicht immer konsequent in dieser Form verwendet.
Beschluss, einstimmiger
Ein solcher liegt vor, wenn – in Abgrenzung zum einstimmigen Beschluss (⇒Beschluss, allstimmiger) – “lediglich” alle in einer Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer bzw. Stimmrechte zugestimmt haben. Die beiden Begriffe werden jedoch nicht immer konsequent in dieser Form verwendet.
Beschluss, Geschäftsordnung
Ein Geschäftsordnungsbeschluss wird üblicherweise unmittelbar in der ⇒Eigentümerversammlung gefasst und hat keinen weitergehenden Regelungsinhalt, als die Organisation der Versammlung selbst. Beispielsweise kann auf diesem Wege über die Teilnahme externer Personen an der Eigentümerversammlung entschieden werden.
Beschluss, negativer
Ein Negativbeschluss ist gegeben, wenn die Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrages zum Ergebnis hat.
Beschluss, Nichtbeschluss/Scheinbeschluss
Hier sind grundsätzlich drei Konstellationen denkbar. Entweder die Gemeinschaft lehnt es ab, über einen Beschlussantrag überhaupt abzustimmen, die beschlussfassende “Eigentümerversammlung” kann mangels Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen nicht als solche qualifiziert werden und damit auch keine wirksamen Beschlüsse fassen, oder es handelt sich um einen alleinigen Beschluss des Alleineigentümers (zum Beispiel eines aufteilen Bauträgers).
Beschluss, Umlauf
Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung (Eigentümerversammlung) wirksam, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung dazu schriftlich erklären. Gemeint ist hier die Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB.
Beschluss, Zitterbeschluss
Hält die Eigentümergemeinschaft bereits bei Beschlussfassung die Anfechtbarkeit des Beschlusses für möglich oder hat sie sichere Kenntnis hiervon, so handelt es sich um einen Zitterbeschluss. Grund hierfür ist, dass nach Verstreichen der gesetzlichen Anfechtungsfrist ein lediglich anfechtbarer Beschluss bestandskräftig wird (⇒Bestandskraft). Die Gemeinschaft “zittert” sich also gleichsam über die Anfechtungsfrist hinweg in die Bestandskraft des Beschlusses.
Beschluss, Zweitbeschluss
Ein Zweitbeschluss liegt vor, wenn die Wohnungseigentümer über einen bereits geregelten Gegenstand erneut beschließen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sie erneut über den Gegenstand beschließen, weil sie den ursprünglichen Beschluss bestätigen, ändern oder aufheben wollen.
Bestandskraft
Jeder Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der nicht nichtig ist (⇒Nichtigkeit), wird bestandskräftig, wenn er nicht binnen der gesetzlichen ⇒Anfechtungsfrist mit der Anfechtungsklage angegriffen wird. Dies bedeutet, dass er – trotz möglicherweise rechtswidrigen Inhalts(!) – Bindungswirkung für und gegen alle Miteigentümer entfaltet und keine Möglichkeit mehr besteht, sich gegen den Beschluss zur Wehr zu setzen.
E
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist in §§ 23 f. WEG geregelt. Sie muss zumindest einmal jährlich stattfinden; § 24 Abs. 1 WEG. In ihr werden mittels Abstimmung jene Angelegenheiten der Gemeinschaft geregelt, über die nach dem WEG oder nach einer ⇒Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden kann. Die Beschlussfähigkeit der Versammlung ist grundsätzlich erst dann gegeben, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten sind; § 25 Abs. 3 WEG.
G
Gemeinschaftseigentum
… sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im ⇒Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen; § 1 Abs. 5 WEG. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen jene Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen; § 5 Abs. 2 WEG.
Gemeinschaftsordnung
… sind die sich üblicherweise unmittelbar an die Teilungserklärung (im engeren Sinne) anschließenden Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG).
M
Mehrheitsprinzip
Soweit durch die Gemeinschaft nichts Anderes geregelt oder gesetzlich nichts Anderes vorgegeben ist, wird mittels Mehrheitsbeschluss im Sinne des § 25 WEG über die Anträge entschieden. Dabei gilt grundsätzlich, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Miteigentumsanteile
… sind die jeweiligen Anteile eines Miteigentümers an den vorhandenen Gesamtanteilen. Sie werden beispielsweise in der Form “1125/10.000” dargestellt.
N
Nichtigkeit
Nichtigkeit, bezogen auf von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse, meint gemäß § 23 Abs. 4 WEG, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. In Einzelfällen kann aber die Frage, ob ein Beschluss “nur” rechtswidrig oder bereits nichtig ist, auch für Experten schwer zu beantworten sein. Auf die Nichtigkeit des Beschlusses sollte man sich daher grundsätzlich nicht verlassen und gegebenenfalls bereits vorsorglich ⇒Anfechtungsklage erheben.
S
Sondernutzungsrecht
… ist das einem oder mehreren Eigentümern zustehende Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ausschließlich/alleine (nämlich unter Ausschluss der übrigen Eigentümer) nutzen zu dürfen. Es wird üblicherweise bereits in der ⇒Teilungserklärung vereinbart.
T
Teilungserklärung
… wird oftmals als Oberbegriff für die eigentliche Teilungserklärung und die ⇒Gemeinschaftsordnung verwendet. Die eigentliche Teilungserklärung teilte das Grundstück (nebst darauf befindlichen Gebäuden) in ⇒Miteigentumsanteile auf und verknüpft diese mit dem ⇒Sondereigentum an Räumlichkeiten. Dabei wird auf den ⇒Aufteilungsplan Bezug genommen.
Teileigentum
… ist ein Miteigentumsanteil am ⇒Gemeinschaftseigentum, verbunden mit ⇒Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen; § 1 Abs. 3 WEG. Auf das Teileigentum sind nach § 1 Abs. 6 WEG dieselben Vorschriften anzuwenden, wie auf das ⇒Wohnungseigentum.
V
Vereinbarung
Bei der Vereinbarung handelt es sich um einen Vertrag aller Miteigentümer, mit dem diese das Verhältnis zueinander bzw. untereinander regeln; § 10 Abs. 3 WEG.
W
Wohnungseigentum
… ist ein Miteigentumsanteil am ⇒Gemeinschaftseigentum, verbunden mit ⇒Sondereigentum an einer Wohnung; § 1 Abs. 2 WEG. Es entsteht entweder dadurch, dass mehreren Miteigentümern eines Grundstücks vertraglich bestimmte Teile zugewiesen werden (§ 3 WEG), oder dadurch, dass ein Eigentümer das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in einzelne Einheiten aufteilt (§ 8 WEG).
